Evita los fallos más frecuentes en contratos de compraventa y ahorra tiempo, dinero y problemas legales con la ayuda de un abogado inmobiliario.
Comprar o vender una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes que realizamos en la vida. Sin embargo, muchos compradores y vendedores firman sin revisar a fondo la documentación legal, confiando en modelos estándar o en la intermediación de la agencia inmobiliaria.
El resultado: contratos mal redactados, arras sin protección, cargas ocultas o incumplimientos que pueden acabar en juicio.
A continuación te explicamos los errores legales más frecuentes en la compraventa de vivienda, sus consecuencias y cómo evitarlos con una revisión profesional.
- Errores frecuentes en la firma de contratos de arras
El contrato de arras es el primer paso formal en la compraventa, y también el más peligroso si se redacta sin asesoramiento. El error más común es no saber qué tipo de arras se están firmando:
• Arras confirmatorias: son un simple anticipo del precio. Si una parte incumple, solo puede reclamarse el cumplimiento o la resolución con indemnización, pero no se pierde ni se dobla la señal.
• Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): permiten desistir del contrato, pero quien incumple pierde la cantidad entregada o debe devolver el doble recibido.
• Arras penales: incorporan una cláusula de penalización adicional por incumplimiento.
Muchos contratos inmobiliarios no especifican claramente qué tipo de arras son, generando confusión y litigios. Además, conviene reflejar condiciones suspensivas (por ejemplo, “la operación queda sujeta a la concesión de la hipoteca”) y plazos precisos de firma y entrega.
Un abogado inmobiliario puede redactar o revisar el contrato de arras para garantizar que el comprador no pierda su dinero y que ambas partes conozcan sus derechos reales. - Falta de comprobación registral y cargas ocultas
Antes de firmar o entregar dinero, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, en la que consten:
• Titularidad real del inmueble.
• Hipotecas, embargos o afecciones fiscales.
• Servidumbres o limitaciones al dominio.
Un error frecuente es no verificar cargas no inscritas, como servidumbres de paso, usufructos, arrendamientos verbales o deudas con la comunidad de propietarios. Por ejemplo, si el vendedor no está al corriente del IBI o de la comunidad, el nuevo propietario puede verse obligado a asumir esas deudas.
También es recomendable comprobar la correspondencia entre catastro y registro, especialmente en viviendas reformadas o segregadas, donde puede haber discrepancias en superficie o linderos.
Una revisión técnica y legal previa puede evitar sorpresas que, una vez firmada la escritura, resultan muy costosas de corregir. - Qué hacer si el vendedor incumple la entrega
Cuando el vendedor no entrega la vivienda en plazo o lo hace en condiciones distintas a las pactadas, se produce un incumplimiento contractual. En estos casos, el comprador puede:
• Exigir el cumplimiento forzoso (entrega del inmueble tal como se acordó).
• Resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.
• En caso de arras penitenciales, retener la señal o exigir el doble de su importe.
Es importante actuar con rapidez: toda reclamación debe notificarse fehacientemente (por burofax o acta notarial) y dentro de los plazos legales. Un abogado especializado puede evaluar si el incumplimiento es esencial —por ejemplo, la entrega de un inmueble ocupado o sin licencia de primera ocupación— y qué vía de reclamación resulta más eficaz. - Cómo evitar un aliud pro alio en la compraventa
El concepto jurídico aliud pro alio significa que lo entregado no es lo pactado, es decir, que el bien vendido no cumple con las características esenciales acordadas. Esto ocurre, por ejemplo, cuando:
• La vivienda presenta defectos estructurales graves o vicios ocultos.
• No dispone de licencia de ocupación o de segunda ocupación.
• El uso urbanístico o la superficie real no coincide con lo escriturado.
• El inmueble carece de acceso o servidumbre necesaria.
En estos supuestos, no se trata de simples defectos menores: el comprador puede resolver el contrato y exigir la devolución íntegra del precio por incumplimiento esencial.
Para prevenir un aliud pro alio, es esencial realizar una doble revisión jurídica y técnica antes de firmar:
• Verificación de licencias y situación urbanística.
• Revisión de escrituras, catastro y registro.
• Inspección física o informe técnico del inmueble.
El abogado inmobiliario actúa como garante de seguridad jurídica, asegurando que lo que se compra coincide realmente con lo que se vende.
Conclusión
Una compraventa inmobiliaria mal documentada puede generar pérdidas de miles de euros y años de litigios. La revisión previa por un abogado especializado no es un gasto, sino una inversión en tranquilidad y seguridad.
¿Vas a firmar o ya has firmado una compraventa con problemas? Solicita una revisión legal sin compromiso y evita sorpresas con el respaldo de un despacho especializado en derecho inmobiliario. Te ayudaremos a detectar riesgos, revisar tu contrato y defender tus derechos antes de que sea demasiado tarde.