En el sector inmobiliario, pocas figuras jurídicas son tan decisivas como el contrato de arras. También llamado señal o anticipo, este acuerdo privado se firma antes de la compraventa definitiva y establece un compromiso firme entre comprador y vendedor. Su función es clara: reservar el inmueble y fijar las condiciones esenciales de la operación, entregando una cantidad de dinero como garantía de cumplimiento.
Tipos de contrato de arras: elige el que mejor se adapte a tu operación
Existen tres modalidades, cada una con implicaciones distintas:
- Arras confirmatorias Se consideran un adelanto del precio total. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penitenciales Ofrecen libertad para desistir. Si el comprador se retira, pierde lo entregado; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
- Arras penales Funcionan como sanción. El incumplidor pierde lo abonado (o devuelve el doble), pero no se libra de la obligación: la venta puede ejecutarse judicialmente.
Contenido mínimo de un contrato de arras
Para evitar conflictos, es clave que el contrato recoja con claridad:
- Datos completos de comprador y vendedor (incluyendo DNI/NIE).
- Descripción detallada del inmueble (ubicación, superficie y anexos como garaje o trastero).
- Precio total de la compraventa y cuantía entregada como señal, indicando que se descontará al firmar la escritura.
- Existencia de posibles cargas y cómo se reparten los gastos de la operación.
- Plazo límite para formalizar la venta.
Plazo y validez
El plazo lo pactan libremente las partes. Si llega la fecha y no se ha formalizado la compraventa, se aplicará lo acordado en el contrato: devolución, pérdida de la señal o ejecución de la venta, según el tipo de arras.
Por qué el contrato de arras es fundamental
- Seguridad jurídica: convierte la intención de comprar o vender en un compromiso firme.
- Claridad en las condiciones: evita malentendidos sobre precio, plazos y penalizaciones.
- Flexibilidad: cada modalidad ofrece un nivel de compromiso distinto, adaptándose a las necesidades de comprador y vendedor.
Conclusión: Firmar un contrato de arras bien redactado no es un trámite más, es la garantía de que la operación se desarrollará con confianza y seguridad. Por eso, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario puede marcar la diferencia entre una compraventa tranquila… o un problema costoso.