Entender la duración de un contrato de alquiler y sus posibles escenarios de extensión es fundamental si eres propietario.
Muchas veces se presta atención sólo al plazo pactado y a la renta, sin reparar en que jurídicamente existen tres fases distintas que pueden determinar no sólo cuánto tiempo sigue vigente el contrato, sino también si se trata del mismo contrato o de uno nuevo.
Te explicamos en este artíulo, de forma clara y práctica, las diferencias entre prórroga legal, prórroga tácita y tácita reconducción, para que sepas qué implicaciones tiene cada una en tu arrendamiento.
1. Prórroga legal: garantizar un plazo mínimo legal
La prórroga legal es una extensión obligatoria del contrato cuando la duración acordada inicialmente es inferior al mínimo que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU establece que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato. Sin embargo, si ese plazo es inferior al mínimo legal, el contrato se prorroga automáticamente por años hasta alcanzar ese mínimo.
Mínimos habituales: 5 años si el arrendador es persona física. 7 años si el arrendador es persona jurídica (empresas, sociedades, etc.).
En esta fase, el contrato original continúa exactamente igual, con las mismas condiciones y obligaciones pactadas, y el arrendador no puede negarse a esta extensión si el plazo mínimo no se ha alcanzado.
2. Prórroga tácita: cuando superado el mínimo nadie comunica su voluntad
Una vez alcanzado el plazo mínimo legal (5 o 7 años), se puede activar la prórroga tácita si ninguna de las partes comunica en plazo su intención de no renovar. Esto está regulado en el artículo 10 de la LAU.
¿Cómo funciona? Si el arrendador no notifica con al menos 4 meses de antelación que no quiere renovar, y el arrendatario no comunica con 2 meses de antelación que no va a continuar, entonces el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales, hasta un máximo de tres años.
Diferencia con la prórroga legal: aquí la extensión se produce después de haber alcanzado el mínimo legal y siempre bajo el mismo contrato original.
3. Tácita reconducción: nace un nuevo contrato
La tácita reconducción es una figura jurídica distinta: no se prorroga el mismo contrato, sino que se genera uno nuevo.
Esto ocurre cuando: Ha finalizado el contrato original incluidas todas sus prórrogas (legal y tácita), El arrendatario permanece en la vivienda más de 15 días después de la fecha de finalización, Y el arrendador no se opone ni exige la devolución de llaves en ese plazo.
La base de esta figura está en el Código Civil, específicamente en el artículo 1566, y su efecto principal es que nace un contrato nuevo, aunque muchas de las condiciones (como la renta o la fianza) se mantengan igual.
La duración de este nuevo contrato se ajusta a lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil: Si la renta era anual, el nuevo contrato es por años. Si la renta era mensual, el nuevo contrato se renueva por meses. Si la renta era diaria, se renueva por días.
Es importante entender que la tácita reconducción no es una simple prórroga legal o tácita: al tratarse de un contrato nuevo, pueden aplicarse normativas diferentes, incluidos límites de precio o índices de referencia que afecten a contratos que se inician y no a contratos que continúan.
4. ¿Qué debe tener en cuenta un propietario? Para un propietario, conocer estas diferencias es crucial por varias razones:
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- Control de plazos Saber cuándo termina el contrato, cuándo empieza cada fase de prórroga y qué plazos de preaviso deben respetarse es clave para planificar la recuperación de tu vivienda o renegociar condiciones.
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- Evitar sorpresas jurídicas La prórroga legal y la tácita pueden surgir automáticamente si no se toman medidas en tiempo, lo que puede alargar la relación contractual más de lo previsto originalmente.
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- Diferenciar contrato continuado de contrato nuevo Entrar en tácita reconducción puede suponer no solo una continuación del uso de la vivienda, sino una nueva relación contractual con consecuencias jurídicas distintas.
Comprender en qué fase se encuentra un contrato de alquiler permite a cualquier propietario prever con seguridad cómo evolucionará la relación arrendaticia. Saber distinguir entre prórroga legal, prórroga tácita y tácita reconducción te ayuda a proteger tus intereses y evitar situaciones no deseadas por falta de comunicación o de planificación.
Si tienes dudas específicas sobre fechas, comunicaciones o efectos legales en tu contrato de alquiler, es recomendable revisar el contrato original y consultar con nosotros abogados especializados para tomar las decisiones correctas en cada caso.