Índice
- ¿Qué es la fianza del alquiler?
- ¿Cuándo debe devolverla el propietario?
- ¿Puede quedarse con parte de la fianza?
- ¿Qué desperfectos puede descontar?
- ¿Qué no puede descontar nunca?
- ¿Qué hacer si no devuelve la fianza?
- Cómo reclamar paso a paso.
- ¿Cuánto cuesta reclamar?
- Preguntas frecuentes.
- Conclusión.
Introducción
Uno de los conflictos más habituales al finalizar un contrato de arrendamiento es la devolución de la fianza del alquiler. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario debe restituir el saldo que corresponda una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, en la práctica son frecuentes las retenciones injustificadas por supuestos desperfectos, limpieza, pintura o gastos que, en muchos casos, no corresponden al arrendatario.
En esta guía analizamos cuándo puede el propietario retener la fianza, qué límites establece la ley y cómo reclamarla si no se devuelve voluntariamente.
¿Qué es la fianza del alquiler?
La fianza es una garantía obligatoria regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En los contratos de vivienda equivale a una mensualidad de renta y tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario durante la vigencia del contrato.
Es importante distinguir entre la fianza legal, regulada por la LAU, y las garantías adicionales, como depósitos complementarios, avales bancarios o seguros de impago.
¿Cuándo debe devolver el propietario la fianza?
La ley concede al arrendador un plazo de un mes desde la entrega de las llaves para devolver el saldo de la fianza.
Si transcurre ese plazo sin devolución, la cantidad pendiente comienza a devengar el interés legal del dinero.
Este plazo empieza a contar desde la entrega efectiva de la posesión de la vivienda, no necesariamente desde la fecha de finalización del contrato.
¿Puede el propietario quedarse con la fianza?
Sí, pero únicamente cuando existan deudas o daños imputables al arrendatario.
Por ejemplo:
- rentas impagadas;
- suministros pendientes;
- desperfectos causados por un uso negligente;
- daños en mobiliario o electrodomésticos imputables al inquilino.
La carga de demostrar esos daños corresponde al propietario.
¿Qué no puede descontar?
Uno de los errores más habituales consiste en descontar conceptos que forman parte del desgaste normal de la vivienda.
En principio, no deberían descontarse:
- pintura deteriorada por el paso del tiempo;
- desgaste del suelo por uso normal;
- envejecimiento de electrodomésticos;
- pequeñas marcas propias del uso cotidiano;
- limpieza ordinaria para preparar un nuevo alquiler.
Cómo reclamar la devolución paso a paso
1. Reúne toda la documentación
- contrato;
- justificante de pago de la fianza;
- entrega de llaves;
- fotografías del estado final;
- comunicaciones con el propietario.
2. Envía un requerimiento
Lo recomendable es remitir un burofax o un requerimiento formal solicitando la devolución y ofreciendo una solución amistosa.
3. Espera la respuesta
Si el propietario justifica documentalmente determinados descuentos, conviene analizarlos.
Si no responde o la justificación es insuficiente, el siguiente paso será acudir a la vía judicial.
4. Presenta demanda
En la mayoría de los casos, la reclamación se tramitará mediante juicio verbal cuando la cuantía no exceda de 15.000 euros.
Errores que cometen muchos propietarios
- Retener toda la fianza sin explicar el motivo.
- No aportar facturas.
- Confundir desgaste con desperfectos.
- Cobrar al inquilino una pintura completa tras varios años de alquiler.
- No devolver el saldo en el plazo legal.
Errores que cometen muchos inquilinos
- No fotografiar la vivienda antes de salir.
- Entregar las llaves sin justificante.
- No reclamar por escrito.
- Esperar varios meses antes de actuar.
- No conservar el contrato ni el justificante de la fianza.
¿Qué posibilidades de éxito tiene una reclamación?
Cuando el propietario no puede acreditar los daños mediante fotografías, inventario, facturas o informes, las posibilidades de éxito del arrendatario suelen ser elevadas.
Por el contrario, si existen daños claramente imputables y suficientemente documentados, la reclamación podrá prosperar solo parcialmente o incluso ser desestimada.
Conclusión
La fianza del alquiler no es una penalización automática a favor del propietario. Es una garantía que debe devolverse cuando el contrato termina y el arrendatario ha cumplido sus obligaciones.
Si el propietario pretende retenerla, deberá justificar de manera suficiente la existencia de daños o deudas. En caso contrario, el arrendatario puede reclamar judicialmente la devolución del importe retenido, junto con los intereses legales. No dudes en ponerte en contacto para cualquier consulta relacionada con la fianza del alquiler.
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